Lejekontrakter og boligsøgning
Sammenlign lejekontrakter, måned-til-måned-vilkår, screening og boligmuligheder, før du skriver under.
Start med lejekontrakten, fordi det i USA er det dokument, der styrer den aftale, du faktisk skriver under på. Massachusetts Attorney General (Massachusetts' justitsmyndighed) forklarer, at en lejekontrakt er en aftale med faste vilkår, normalt for ét år, og at den ikke kan ændres, mens den gælder, medmindre begge parter er enige; en tenancy-at-will er den måned-til-måned-version, som fortsætter, indtil den afsluttes korrekt, med varsel normalt senest 30 dage eller én måned før næste huslejebetaling, alt efter hvad der er længst (vejledning fra Massachusetts AG). New York Attorney General’s (New Yorks justitsmyndigheds) vejledning for lejere tilføjer, at en lejekontrakt bør identificere lejligheden, parterne, lejebeløbet og forfaldsdatoerne, lejeperioden, vilkårene for beboelse samt begge parters rettigheder og pligter, og den bemærker, at en mundtlig lejeaftale på mere end ét år ikke kan håndhæves juridisk (vejledning fra New York AG). For en nytilflytter betyder det, at alle vigtige løfter bør stå skriftligt, fordi husleje, reparationer, kæledyr, parkering, fornyelsesvilkår og tidspunkt for fraflytning kan blive dyre konflikter, hvis de kun er aftalt mundtligt.
Valg af lejeaftale og hvad du skal tjekke, før du skriver under
| Emne | Hvad kilden siger | Hvorfor det betyder noget |
|---|---|---|
| Tidsbestemt lejekontrakt | Varer normalt seks måneder eller ét år og ligger fast, indtil den udløber. | Giver stabilitet, hvis du ønsker forudsigelig husleje og fraflytningstidspunkt. |
| Måned-til-måned-beboelse | En tenancy-at-will fortsætter, indtil en af parterne afslutter den med korrekt varsel. | Giver fleksibilitet, hvis dit arbejde, studie eller visumtidslinje kan ændre sig. |
| Automatisk fornyelse | Nogle lejekontrakter fornyes automatisk, medmindre du giver besked om, at du ikke vil fornye. | Du kan overse en frist og blive låst fast i endnu en periode. |
| Ansøgninger om offentlig bolig eller boligstøtte | HUD siger, at ansøgninger er skriftlige og kan spørge om husstandsmedlemmer, adresse, udlejere, arbejdsgivere, banker og forventet indkomst. | Du bør samle dokumenter, før du søger, ikke efter. |
| Screening og forbrugeroplysninger | FTC og CFPB siger, at screeningsrapporter om lejere kan føre til afslag, højere depositum eller ekstra gebyrer, og at disse beslutninger kan kræve varsel. | Du kan bede om rapporten og hurtigt rette fejl. |
Når du leder efter et hjem, bør du ikke begrænse dig til private opslag. HUD siger, at offentlig bolig er for lavindkomstfamilier og enkeltpersoner, og at berettigelse afhænger af årlig bruttoindkomst, om du kvalificerer som ældre, handicappet eller som familie, samt din statsborgerskabsstatus eller berettigede immigrationsstatus (Offentligt boligprogram). HUD siger også, at deltagere i Housing Choice Voucher kan vælge deres egen lejlighed eller lejebolig på det private marked, mens den lokale Public Housing Agency kontrollerer indkomst, familiestørrelse, statsborgerskab eller berettiget immigrationsstatus og husstandsoplysninger (HUD lejehjælp, HUD-sider for delstater). Hvis du er ny i landet eller stadig opbygger din kredit, er det vigtigt, fordi det private marked ofte kræver baggrundstjek, mens en public housing agency eller et voucher-program kan tilbyde en anden vej til en bolig. HUD-siden om offentlig bolig siger, at ansøgningen er skriftlig, så planlæg at samle navnene på alle, der skal bo der, din nuværende adresse og dit telefonnummer, din forventede indkomst samt oplysninger om udlejer og arbejdsgiver, før du går i gang. Den forberedelse sparer tid og gør det lettere at reagere, når en bolig bliver ledig.
Screening er et andet område, hvor førstegangslejere ofte bliver overraskede. FTC siger, at baggrundstjek fra udlejere er forbrugeroplysninger, og at de kan omfatte lejehistorik, kreditoplysninger, straffeattester og referencetjek; hvis en udlejer bruger en sådan rapport til at afvise dig, kræve en medunderskriver, kræve et større depositum eller tage en højere husleje, kræver loven en adverse-action notice og i mange tilfælde oplysning om det rapporterende firmas navn, adresse og telefonnummer (FTC-guide, CFPB gennemgang af baggrundstjek ved leje). CFPB siger også, at hvis du anmoder om den gratis version af rapporten inden for 60 dage, kan du gennemgå den for forældede udsættelser, dubletposter, forkerte straffesager eller forkerte gældsbeløb. I praksis betyder det, at du bør betragte screening som en del af dit boligbudget, ikke bare som en formalitet. Spørg, hvilke dokumenter de ønsker, om de bruger et screeningsfirma for lejere, om de accepterer vouchers, og om den oplyste husleje inkluderer eventuelle obligatoriske gebyrer. Hvis udlejeren eller ejendomsmægleren er uklar, så insister på at få svarene skriftligt, før du betaler noget ikke-refunderbart ansøgningsgebyr eller depositum.
Øv Engelsk med lydøvelser
Skærp din Engelsk-lytteforståelse med AI-drevne lydøvelser
Opsætning af el, gas og vand
Tjek ansvar for forsyningsydelser, regler for opvarmning og hvad du skal gøre, hvis regninger ikke bliver betalt.
Opsætning af forsyningsydelser begynder med lejekontrakten, ikke med forsyningsselskabet. Eksempel-lejeaftalen fra Consumer.gov viser en klar opdeling: udlejeren er ansvarlig for vand, kloak, skrald og affald, mens lejeren er ansvarlig for elektricitet, gas, opvarmning, telefon og andre forsyningsydelser, der ikke er nævnt under udlejerens ansvar (Eksempel på lejeaftale). Det eksempel er nyttigt, fordi det viser den type formulering, du bør lede efter i enhver lejekontrakt: hvem der betaler for hvad, hvilke ydelser der er inkluderet i huslejen, og om du bliver faktureret direkte af forsyningsselskabet eller refunderer udlejeren. New York Attorney General’s (New Yorks justitsmyndigheds) vejledning for lejere tilføjer en relateret advarsel til personer, der selv betaler varme- og køleregninger: før du skriver under, har du ret til gratis at få et fuldt sæt eller et sammendrag af regningerne for de seneste to år, hvis du beder om dem skriftligt (vejledning fra New York AG). Den regel hjælper dig med at estimere vinterudgifter, før du flytter ind. Hvis lejekontrakten ikke siger, hvem der betaler en forsyningsydelse, skal du ikke antage, at den er inkluderet. Bed om en skriftlig rettelse, før du skriver under, fordi ansvaret for forsyningsydelser ofte afgør, om et sted er økonomisk overkommeligt.
Almindelige spørgsmål om forsyningsydelser, der bør afklares før indflytning
| Forsyningsydelse eller problem | Hvad kilden siger | Hvad du skal bekræfte |
|---|---|---|
| Elektricitet, gas, opvarmning, telefon | Eksempel-aftalen gør lejeren ansvarlig for disse poster. | Spørg, hvornår hver konto skal starte, og om måleren allerede er aktiv. |
| Vand, kloak, skrald, affald | Eksempel-aftalen gør udlejeren ansvarlig for disse poster. | Bekræft, om de er inkluderet i huslejen eller faktureres separat. |
| Opvarmningssæson | New York siger, at der skal leveres varme fra 1. oktober til 31. maj i flerfamilieboliger. | Tjek, om din bygning lever op til minimumstemperaturreglerne. |
| Varmt vand | New York siger, at varmt vand ved hanen skal være mindst 120 grader eller 110 grader i badekar eller bruser med anti-skoldningsventil. | Ved hvornår for lavt varmt vand bliver et beboelighedsproblem. |
| Varme-/køleregninger | New York siger, at du kan anmode om regningerne for de seneste to år gratis skriftligt før underskrift. | Brug regningerne til at forudsige dit månedlige budget. |
Varme og varmt vand er ikke valgfrie komfortelementer i de kilder, vi har her; de er spørgsmål om beboelighed. New York Attorney General’s (New Yorks justitsmyndigheds) vejledning siger, at der i flerfamilieboliger skal leveres varme fra 1. oktober til 31. maj, og hvis udetemperaturen falder under 55 grader mellem kl. 6 og 22, skal lejligheden være mindst 68 grader; hvis udetemperaturen falder under 40 grader mellem kl. 22 og 6, skal lejligheden være mindst 55 grader (vejledning fra New York AG). Den samme vejledning siger, at udlejere skal levere varmt og koldt vand, med varmt vand ved eller over en konstant 120 grader ved hanen, eller 110 grader for badekar eller bruser med anti-skoldningsventil. De tal er vigtige, fordi de giver dig en konkret standard at tjekke imod, hvis lejligheden føles kold, fugtig eller næsten ubrugelig om vinteren. Hvis du sammenligner boliger, så spørg, om varme, varmt vand, vand, kloak, affald og elektricitet er inkluderet, fordi en billig husleje kan blive dyr, når forsyningsregningerne lægges oveni.
Hvis bygningens ejer kommer bagud med forsyningsregningerne, bør lejeren ikke være overladt til at gætte på, hvad der sker bagefter. New Yorks vejledning for lejere siger, at når udlejeren i en flerfamiliebolig er i restance med forsyningsregninger, skal forsyningsselskabet give skriftligt varsel i god tid, før leveringen afbrydes, leveringen må ikke afbrydes, hvis lejerne betaler den aktuelle regning direkte til forsyningsselskabet, og lejerne kan fratrække disse udgifter fra fremtidige huslejebetalinger (vejledning fra New York AG). Vejledningen siger også, at Public Service Commission kan hjælpe med relaterede problemer. Det giver dig en praktisk regel for dokumentation: gem kopier af din lejekontrakt, klausuler om forsyningsydelser, kvitteringer for betaling og enhver skriftlig meddelelse om serviceproblemer eller overførsel af regninger. Hvis lejekontrakten siger, at forsyningsydelser er dit ansvar, skal du sørge for at vide præcis, om kontoen står i dit navn, udlejerens navn eller ejendomsadministratorens navn. Hvis svaret er uklart, så spørg skriftligt før indflytning, fordi forvirring om forsyningsydelser ofte senere bliver til en regningsstrid snarere end et enkelt opstartsstep.
Øv Engelsk med lydøvelser
Øv Engelsk-sætninger, du faktisk kan bruge i USA
Hjemforsikring og vedligeholdelsesgebyrer
Skeln mellem lejerforsikring og hjemforsikring, og vid hvilke gebyrer der er lovlige.
Hvis du lejer, er det første forsikringsspørgsmål normalt lejerforsikring, ikke boligforsikring for ejer. Texas siger, at en udlejers forsikring ikke dækker dine personlige ejendele, og lejerforsikring er der for at beskytte ejendele mod tyveri eller skade fra et sprunget rør eller en anden dækket årsag; samme kilde siger, at en typisk police omfatter dækning af personlige ejendele, ekstra leveomkostninger og personligt ansvar, og den bemærker, at den gennemsnitlige lejerforsikring i Texas koster omkring $20 om måneden (Texas lejerforsikring). Kilden siger også, at lejerforsikring ikke er påkrævet ved lov, men at nogle udlejere kan kræve det, og at de fleste policer ikke dækker oversvømmelser. Hvis du køber en bolig i stedet for at leje, siger Consumer Financial Protection Bureau, at boligforsikring dækker tab og skader, hvis der sker noget uventet, som brand eller indbrud, og långivere kræver normalt bevis for forsikring, når du har et realkreditlån; standard boligforsikring dækker ikke jordskælv eller oversvømmelser, selv om ekstra dækning kan være mulig (CFPB boligforsikring). Den forskel er vigtig, fordi mange nytilflyttere bruger udtrykket hjemforsikring om begge produkter, men dækningen og reglerne er ikke de samme.
Gebyrer og omkostninger, du bør tjekke, før du flytter ind
| Emne | Hvad kilden siger | Praktisk konklusion |
|---|---|---|
| Lejerforsikring | Dækker personlige ejendele, ekstra leveomkostninger og personligt ansvar; oversvømmelser er normalt ikke inkluderet. | Køb den separat, hvis du vil have beskyttelse af dine ejendele. |
| Boligforsikring for ejer | Långivere kræver normalt bevis; standarddækning omfatter ikke jordskælv eller oversvømmelser. | Hvis du køber, skal du budgettere med forsikring sammen med realkreditlånet. |
| Forudgående betalinger ved indflytning | Massachusetts siger, at udlejere kan kræve den første måneds husleje, et depositum på op til en måneds husleje, den sidste måneds husleje og den faktiske pris for en ny lås og nøgle. | Accepter ikke ekstra indflytningsgebyrer uden at tjekke lokal lov. |
| Rengørings- og reparationsgebyrer | Massachusetts siger, at lejekontrakter ikke kan kræve professionel rengøring ved slutningen eller reparationer af områder ud over lejers egen lejlighed. | Udfordr gebyrer, der går ud over almindelig slitage. |
| Rykkergebyrer | New York siger, at husleje først er for sent, hvis den modtages mere end fem dage efter forfald, og at gebyret højst må være $50 eller 5% af den månedlige husleje, alt efter hvad der er mindst. | Kend loftet, før du skriver under. |
Vedligeholdelsesgebyrer og indflytningsomkostninger kan være sværere at opdage end selve huslejeposten. Massachusetts Attorney General (Massachusetts' justitsmyndighed) siger, at en udlejer kun må kræve visse forudgående betalinger: den første måneds husleje, et depositum, der ikke må overstige en måneds husleje, den sidste måneds husleje og den faktiske pris for en ny lås og nøgle (vejledning fra Massachusetts AG). Den samme vejledning siger, at udlejere ikke må opkræve forudgående kæledyrsgebyrer, mæglergebyrer eller ansøgningsgebyrer ved starten af et lejeforhold, og de kan ikke kræve, at lejeren betaler for almindelig slitage, for reparationer af dele af bygningen uden for lejerens lejlighed eller for professionel rengøring ved slutningen af lejeperioden. Den siger også, at valgfrie faciliteter som parkering, pool eller fitnesscenter ikke behøver at være inkluderet i den annoncerede pris, hvis lejeren kan fravælge dem. De regler er nyttige, selv hvis du ikke bor i Massachusetts, fordi de giver dig en tjekliste over gebyrer, du bør stille spørgsmålstegn ved: depositum, rengøring, mægler-, ansøgnings- og facilitetsgebyrer bør alle være separate poster, ikke vage ekstraudgifter skjult i huslejen.
Når et depositum først er taget, er et godt spor af dokumentation vigtigt. Massachusetts siger, at depositum skal indsættes på en bankkonto i Massachusetts, der forrentes, holdes adskilt fra udlejerens penge og tilbagebetales inden for 30 dage efter lejeforholdets ophør, minus lovlige fradrag for ubetalt husleje eller skade ud over normal slitage. Udlejeren skal også give lejeren bankens navn, adresse og kontonummer samt en tilstandsrapport inden for 10 dage efter begyndelsen af lejeforholdet eller modtagelsen af depositummet, alt efter hvad der er senere (vejledning fra Massachusetts AG). New Yorks vejledning for lejere tilføjer, at udlejere skal give en kvittering, når husleje betales med kontanter, postanvisning, cashier’s check eller enhver anden metode end personlig check, og hvis lejeren én gang beder om en kvittering, skal udlejeren give en hver måned; New York sætter også rykkergebyrer til højst $50 eller 5% af den månedlige husleje og siger, at en huslejebetaling først er for sen efter fem dage (vejledning fra New York AG). For vedligeholdelse, forsikring og gebyrer er den sikreste vane enkel: fotografér boligen ved indflytning, gem alle kvitteringer, og få alle opkrævninger skriftligt, før du betaler dem.